中国质量万里行中国质量万里行  2021-09-19 17:17 每日新闻最新消息 隐藏边栏  14 
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文/都教授说房

9月16日,福州金海岸房产服务有限公司总部门口贴出《公告》,称该公司濒临破产困境,暂时无法兑付所欠款项。这条消息一出,顿时福州楼市再度炸了锅。这是继去年底泛联房产破产之后,福州又一家濒临破产的大型房产中介。

如果说今年此前倒下的大伟房产、三十行房产等中小型房产中介公司大家并不是十分熟悉,可能有的人都还没有听说过。那么,本次宣布濒临破产的金海岸房产,想必绝大多数福州市民都有所耳闻,这个曾有着一百多家门店的大型房产中介公司,不少人的家门口都有他们的门店。

那么,这家房产中介有多大呢?经过对福州市二手房网签公示数据进行汇总统计,2018年全年福州房产中介二手房网签套数排名前四分别为:麦田、郦特、泛联、金海岸。因此,在去年金海岸房产是福州二手房中介市场上的老四,不折不扣曾是一家实力雄厚的房产中介。

然而,让人唏嘘的是,如今老三泛联房产破产后已经被梦家园收购,而老四金海岸也已经濒临破产。2018年的前四大房产中介,如今第三、第四都出现了问题。那么,此时大家一定很想问一句,这是为什么呢?去年底以来这么多房产中介倒下,原因何在呢?

我们先来看一下金海岸房产自身的解释,他们对自己濒临破产给出的理由是:房产服务行业竞争日趋激烈、国家房产政策调整的不断冲击、二手房交易量持续下降、公司对外提供担保、经营管理不善……以上这些原因导致了资金出现严重缺口。

很显然,他们如今面临的最大问题就是严重资金缺口。和泛联房产、大伟房产等同行们如出一辙,他们都是因为资金链断裂而“先走一步”。但是,资金问题的确是上述原因引起的吗?大家不禁会有所疑问,因为众所周知今年上半年是二手房的“小阳春”,房产中介的日子比去年好过了不少,既然去年都熬过来了,为什么今年反而撑不下去了呢?

事实上我们看一下数据统计,金海岸房产2018年二手房成交量排名虽然高居第四,但是去年全年二手房网签套数也仅仅775套。而2019年该公司虽然已经在榜单上滑落到了第九位,但是1-8月二手房网签套数共有755套。

今年金海岸房产虽然排名下滑,可实际上业绩却比去年大幅增长,仅仅用了八个月的时间便完成了去年一整年的业务量。既然如此,怎么能说破产是“二手房交易量持续下降”引起的呢?你们公司今年的二手房成交量远高于去年,按理来说日子可要比去年好过多了吧。

而他们提到的其他外部原因里,房产服务行业竞争日趋激烈的确如此,随着可观地产等外来竞争者的加入,今年金海岸从第四被挤到了第九,考虑到第二、第七也是麦田,实际上金海岸的排名尚处在第七。然而国家房产政策调整的冲击是针对所有从业者,并不仅仅冲击你们一家。

这时候我们就会明白,其实金海岸房产如今面临困境的最主要原因,恰恰是他们放在最后的那两个理由:“公司对外提供担保、经营管理不善”。正如此前泛联房产破产公告中给出的同样理由:经营不善导致资金链断裂。这就是为什么他们没有倒在去年下半年的严寒之中,却在今年上半年的小阳春里出问题的根本原因。你们濒临破产,楼市低迷和竞争激烈是一方面原因,但是最主要的原因还在于自身经营的问题。

关于金海岸房产濒临破产事件,昨日各路媒体均进行了铺天盖地的报道,给予的关注度比此前的多家房产中介破产都更高。然而,对于金海岸房产为何突然出现问题,他们给出的分析无非是行业重新洗牌、大鱼吃小鱼、楼市低迷等等。其实事实上并非如此,因为泛联也好,金海岸也罢,或者是当年的海润万通,他们本就是头部企业,本就是大鱼,并不存在大鱼吃小鱼,行业不断集中一说。因此,这些大型房产中介的倒下,与其说称之为“洗牌”,不如称之为“还债”。

对于房产中介行业,民间有着开张吃半年的说法,相比许多行业,房产中介的经营成本并不高,而利润率却不低,加上前些年的楼市火爆期,不少房产中介赚得盆满钵盈。自去年开始,二手房成交量大不如前,去年下半年更是下滑到了冰点,那么此时当年在楼市火爆期里拼命扩张的房产中介,此时只要顺应时势、收缩规模,凭借早年积攒下的资本,一样可以生存下去,并不至于轰然倒地。

事实上我们发现福州不少中小房产中介日子一样过得十分滋润。只要多年来能够坚持诚信经营,专业办事,总能积攒下不少优质客源,即使二手房成交量腰斩,他们一样可以凭借自己积攒下的客源和口碑在缩小后的蛋糕里分到一杯羹。而那些被金钱蒙住了眼球,为了发财赚快钱而无法不用其极,诸如加杠杆炒房、暗吃差价、肆意挪用房款……等等等等,这些背离了房产经纪人职业道德和行为准则的事情一再上演,钱好赚的时候可以如鱼得水、大发其财,如今钱难赚了就不可避免地资金链断裂。

正如我近期以来着重给大家分析的,如今二手房性价比高于一手房,越来越多的房东开始降价急售求变现,当前二手房成交量虽有下滑,但尚没有面临一手“杀猪盘”的那种销售困境。实际上当前的二手房成交量比之去年下半年的那种严寒状态还是要好上不少,成交量并未跌至冰点,今年接下来房产中介的日子还是会比去年好过,所以他们的破产绝不是成交量下滑的锅,只怕融资炒房的锅要更大一点。

对于购房人而言,经常听到的一种建议是买二手房找正规的大中介,其实这完全是一句废话。泛联和金海岸等例子告诉我们,大中介一样可能会倒,大中介未必就比中小中介更靠谱、更安全。还记得厦门有房东卖了房没拿到钱反而欠下巨款的事吗?所谓的大中介,违规操作一样不少。楼市下行,必多乱象,骗子横行,房托遍地。因此,没有什么比你自己谨慎小心更安全,没有什么比你自己认真钻研更靠谱,仔细查阅合同条款,认真做好资金监管,就不用担心人家跑路卷款。

已经倒下的还在挣扎,还没倒下的抓紧屯粮过冬吧,只有诚信经营才能长长久久,倘若做了坏事迟早是要还的。

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