选调生选调生  2021-08-24 00:41 每日新闻最新消息 隐藏边栏  46 
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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

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提问:苏叔,你好,本人名下有套自住房,目前还有些存款,买房贷款的话,压力还不太大,今年苏州哪些板块发展潜力大可持续关注?

苏叔:你好,科技城、高铁新城、吴江太湖新城与吴中太湖新城四大新区发展潜力较大,拥有重磅规划,市场预期高,板块内楼盘也将有不错的成交量。木渎、元和、城南、郭巷等板块建成较早,规划不足,缺乏学区优势、价格优势,与新城相比竞争力不足,楼盘去化压力可能较大。浒关、澄阳、通安科技城代管项目,也一样缺乏价格竞争优势,去化存在压力。至于刚需可选板块如太湖旅游度假区、胥口、运东、甪直等,2021苏州新政施行,人才落户管控放宽,可能会吸引较多刚需落户购房,热度可能因此有所升高。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享资料。

提问:苏叔,你好,本人在苏州工作,有购房资格,年收入40万左右,想问一下苏州现在房价格局是怎么样的呢,未来买哪里升值空间大呢?

苏叔:随着几个新城的崛起,目前苏州房价格局从高到低排列,依次为:园区、新区狮山、姑苏区;平江新城、元和、吴中城南;吴中太新、科技城、吴江太新、高铁新城、中央公园、尹山湖。随着苏州生活环境的基本成型,对将来的房价格局变化提出假设:首先,姑苏区包括其平江新城都为向下趋势,姑苏区的学区房虽有优势,但只是少数,年轻人也陆续离开,而平江新城出行不便,生活质量无法保证。其次,相城元和、吴中城南也有沉沦的趋势,元和的竞争对手中央公园吸引了多数年轻人,而虹吸效应只会吸引更多的人;城南的竞争对手吴中太新可能在今年完成大投入,超过传统核心板块。最后,新城整体崛起,中产阶级如今更加看重居住条件,园区之外的太新则是大多数人的选择,环境好,中环南线在建中,以后通勤时间可控制在一个小时之内。科技城又有太湖科学城、学区的加持,所以,苏州未来的楼市格局在园区、狮山之外,可能将属于2个太新(吴中太新、吴江太新)和科技城,其升值空间更大。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享资料。

提问:坐标苏州,有房,已婚,在兴趣工作,想要在这里买一套房自住,新区的房市板块是怎样的?各区域的几个优势一个什么样的情况?

苏叔:苏州新区算得上是苏州的核心区域,在所有的区域中排名第二。新区的楼块大致可以分为三个板块,狮山所在的核心区,包括了双实验次新和竹园路板块;科技城和枫桥所在的次核心区;以及浒关、太湖科学城、横塘、马涧、通安所在的刚需区。三者的价格也有很大的差别,核心区的预算大概在500万—800万之间,次核心区的价格区间约莫在300-500万,刚需区大概需要准备150-300万的购房资金。目前来看,苏州新区的房市热度有所下降,边际成交价也在趋稳,想买房的可以乘机入手了。

提问:您好,我想在苏州买好地段的房子投资,但是目前资金不太够,我应该退一步去买地段没那么好的地方呢?还是说再去借点钱买好地段的?

苏叔:你好,主要取决于购房者追求的是资金效率还是仓位,大部分普通人会选择仓位,即能买到房优先,而不管房子的投资价值如何。这主要是由于对于房地产市场与楼盘没有专业深入的了解,对于房产地段价值没有准确的判断,认为只要买房就可以升值;再者是由于对房子的需求,认为拥有房产最重要;还有可能是因为资金预算有限,无法承担好房子的房价,所以买到升值价值不高地段不好的房子。而另外一些比较专业的投资客,会深入考量房子的升值价值、资金回报率等因素,不会贸然买房,他们获取资金的能力较强,更加关注买到好房子。
因此当资金不足时,如果购房者看重仓位,但是没有专业的房产投资经验能力,可以选择购买较次的房子,但追求仓位也不能完全为买房而买房,要确保买到的房子是在购买能力范围内最好的产品。如果购房者有一定的资历,楼盘市场投资经验丰富,并且不乏仓位,那么可以去追求资金效率,等获取更多资金,选择更好的房子。总而言之,购房投资首先要确保自己有仓位,再去追求资金效率,如果能力稍有不足,要在确保资金效率的基础上追求仓位。

作者/来源:苏叔说房

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